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積算価格の特徴〜実際にゴルフ場を開発・造成するには相当のコストがかかる〜実際にゴルフ場を作るとなると、「企画→地元説明→開発許可取得→用地取得→コース造成→クラブハウス建設→会員募集→募集完了」といった流れが想定される。
積算価格の構成要素にはこれら各段階の流れが反映されることになる。
用地取得ゴルフ場適地と考えられるのは、都市からのアクセスが良好な立地の山林・原野と考えられる。
ゴルフ場以外の用途にはなかなか使えないことから、本来それほど単価的に高いものとは考えられない。
ところが、実際には山林相場の何倍もの取得費を払わなければなかなか売ってくれない。
売買がダメな場合、特に先祖代々の土地を売り渡すわけにはいかないと考える人や、寺院等の宗教団体保有地の場合には借地とする方法もあるが、地代が相当高いケースも多い。
借地の場合、用地取得費は落ちるものの、地代が多いほど営業利益を圧迫することになる。
一般的に坪あたり数千円程度かかることから、100ha程度のゴルフ場の場合、１８億円〜20億円の用地取得費を要することになる。
開発許可取得実はこの作業がかなり大変である。
地元説明や境界確定、水資源確保、廃水処理、森林伐採、さまざまな法律が存在することから、一筋縄ではいかない。
そもそもゴルフ場の土地は100ha程度と広く、登記上の筆数も数百筆はあり、確定するだけでも大変である。
それを根気よく続けなければならない。
相当の人件費も要することになる。
コース造成戦略性や地形・地勢にもよるが、コース造成費用はかつて高いときで１ホールあたり3億円程度を要していた。
１８ホールの標準的なゴルフ場の場合、造成費だけで3億円×18ホール＝54億円もかかることになる。
バブル期の造成では1ホール5億円以上かけたものもあり、100億近いコストが出たことになる。
最近は、造成単価が下がる傾向にあり、通常の地勢で1ホールあたり２億円〜2億500万円、平場の地勢の場合1億8000万円前後で造成できるとのことである。
クラブハウス建築費本来ゴルフ場はゴルフプレーをするための施設だと考えれば、クラブハウスに過大なコストをかけるべきでない。
しかし、社交場やステータス性を加味するようになると、豪華なクラブハウスを建設しようと考える。
バブル期はこの傾向が特に顕著で、100億円を超えるクラブハウスもざらにあった。
しかし、最近はクラブハウスにかけるコストをできるだけ削減し、５億円程度にまで抑えるところが大半となっている。
これら各要素を積算すると次の通りになる。
クラブハウスやコース造成費をそれなりに落としても80億円近くかかるのが実状である。
これほどのコストをかけたゴルフ場がどの程度の収益を生み出すのだろうか。
次の収益価格で見てみることにしよう。
ゴルフ場の評価手法積算法ゴルフ場はコストがかかる80億〜100億のコストを価格と取引事例比較法ゴルフ場の売買事例が少なく、適収益還元法ゴルフ場はコストに対して売上がしても買い手がつかない用が難しい上がらない投資物件と考えると最も妥当性があるゴルフ場独特の手法ゴルフ会員権発行余力による評価ゴルフ会員権発行余力がゴルフ場の価値であるという考え方（預託金等の問題もあり微妙）収益価格の特徴次に、収益性からアプローチした収益価格について考えてみる。
収益価格を求めるにあたり、純収益を求める必要がある。
純収益は売上高から費用を控除した営業利益（金利、減価償却控除前）と考えるのが一般的であろう。
しかし、ゴルフ場は単価、集客力、営業日数（クローズの有無）にもよるが、１８ホールの場合、年間売上高が良くて10億円、悪いものでは3億円程度しかあがらない。
これに対して、営業利益率は10〜15％程度と考えると、営業利益が1億〜１億5000万円という線が浮かぶ。
【ゴルフ場の売上構成例】ゴルフ場の売上を考えてみよう。
＜想定条件＞プレーフイー：平日１５、０００円休日：20、000円その他付帯売上を1、500円（食事・ショップ等）と考える営業日：350日（年間15日程度のクローズを想定、うち休日を116日と考え、234日が平日とする）集客：平日３０組休日５０組１組３名と考える売上平日：(プレーフイー15、000円十付帯1、500円)×30組×3名×234日＝347、490、000円休日：(プレーフイー20、000円十付帯1、500円)×50組×3名×116日＝374、100、000円合計721、590、000円上記【ゴルフ場の売上構成例】では、７億2000万円程度の売上となっているが、ゴルフ場の新設に要する積算コストは80億近いことから、コストに対して10分の１程度の売上しか稼げないことになる。
この差を埋めるために預託金が使われた形となった。
預託金の返還を求めても返せない事情はここにあるといえる。
ゴルフ会員権発行余力を前提とした価格不動産評価の三手法をゴルフ場評価にあてはめると以上の通りとなるが、古くからゴルフ場の評価手法に、ゴルフ会員権発行余力を前提とするものがある。
これは株主会員制のゴルフ場で考えてみるとわかりやすい。
会員は株券（出資持分）を有していることになるが、会社の価値を株券の時価総額で考える同意義である。
具体的には、発行余力と会員権相場から求めることになる。
＜ゴルフ会員権発行余力を前提とした価格式＞発行余力を前提とした価格＝発行余力×会員権価格発行余力発行余力はゴルフ場の適正会員数から現時点の会員数を控除して求める。
ゴルフ場の適正会員数は18ホールの場合、1、200〜1、500名程度と言われている。
この数字から現時点の会員数を控除するわけだが、すでにこの人数を上回っている場合は発行余力がないと考えるのが妥当である。
会員権価格会員権価格は、会員権業者の相場、実取引データをもとに求める。
会員権市況は業者のホームページ等で容易に入手可能である。
最近企業保有のゴルフ会員権の時価評価に応える形で評価サービスを有料で行う会社も出てきている。
なお、会員権相場は水物で動きが早い。
したがって、時点ごとにこまめな評価替えが必要と考えられる。
1982年１月時点を100とした、日経ゴルフ会員権全国指数によると、平成12年11月時点では87.22と大幅に下落している。
この考え方から、たとえば現在1、000人の会員を有するゴルフ場で、最近時の会員権相場が300万円のコースの場合、発行余力は（1200人-1000人)×300万円＝6億円ということになる。
しかし、現実には発行余力ギリギリまで会員権を売却することは、困難であると考えられることも有り得る。
５ 評価手法ゴルフ場の評価手法には以上のものがあるが、では一体現実の評価をどのように行うべきだろうか。
実は統一された手法は現時点では開発されていない。
かつては積算価格をベースにし、収益価格はほとんど考慮していないものが主流で、積算価格一本という鑑定評価書も多く見かけた。
しかし、ゴルフ場の破綻処理などを追っていくと、収益をベースにした収益価格を中心に考えざるをえないのではないかと思われる。
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